האם ירידת הריבית מסמנת שינוי במחירי הדירות בירושלים?

כבר כמעט חמש שנים שהכלכלה הישראלית מתנהלת בתוך רכבת הרים רבת תפניות ותהפוכות בכל הקשור לשיעורי הריבית. העלייה החדה, המחוללת תנודות רחבות היקף במגוון רחב של שווקים, מושפעת ממגוון גורמים המאפיינים את הדינמיקה הכלכלית העולמית, לצד אתגרים מקומיים ייחודיים לישראל. כעת, לאחר שהריבית שברה שיאים אליה לא הגיעה כבר עשורים, מקבל בנק ישראל החלטה המנוגדת לכל התחזיות ובוחר להפחית את הריבית הבסיסית ברבע אחוז. טרם ברור מה משמעותו ארוכת הטווח של צעד זה, אך מומחים רבים מנסים להעריך כיום כיצד ישפיע צעד זה על שוק הדירות בירושלים בו שיעורי הריבית משחקים תפקיד כה מהותי – החל מתמחור תשומות הבנייה ועד לפתרונות המימון הזמינים לרוכשים. 

במאמר זה, ננסה לבחון מהי משמעות הצעד בראי שוק הנדל"ן.

שיעורי הריבית מהווים רק חלק מהתמונה הגדולה

לאחר ההפחתה המפתיעה, ששברה מגמה ארוכת שנים, עומדת כיום ריבית בנק ישראל על 4.5%. צעד זה מציב כיום את ריבית הפריים על 6%. בהתחשב בעובדה שכיום יותר מתמיד רכיב הפריים משחק תפקיד משמעותי בשוק המשכנתאות, לאור הרפורמה שחלה בבנקים, מדובר בצעד מבורך ללא ספק. עם זאת, חשוב שנשאל את עצמנו האם ירידה זו כאן להישאר ועד כמה עלינו למהר כדי לנצל הזדמנות זו. 

תהיה התשובה לכך אשר תהיה, מדובר בצעד ראשוני בלבד וטרם ברור עד כמה הוא ישפיע על השוק באופן מהותי. חשוב שנזכור כי קהל רוכשי הבתים מתמודד כבר היום עם אתגרים רבים החורגים באופן ניכר מסוגיות הקשורות לריבית. ההיצע המוגבל בשוק המתאפיין בביקוש גובר, העלייה בתשומות הבנייה והמחירים המאמירים, בעיקר בשוק הדירות בירושלים המתאפיין בביקוש אדיר, היו שם עוד לפני המלחמה. כעת, כאשר חלק כה ניכר מכוח העבודה מגויס למילואים ועסקים רבים חווים משברים, לצד המוני המפונים המתנהלים כיום באי וודאות, האתגרים הם רבים מספור. יידרשו צעדים משמעותיים בהרבה על מנת לחולל שינוי מהותי בשוק.

האם זוהי תחילתה של מגמה?

חוסר הוודאות סביב שאלה זו, כאשר טרם ברור אם מדובר בצעד חד פעמי בלבד, מוסיף רובד נוסף של מורכבות לנוף כלכלי מורכב ממילא. אנליסטים בשוק עוקבים מקרוב אחר ההחלטות של בנק ישראל כדי לאמוד את ההשפעה על מסלולי הריביות בבנקים. מלכתחילה, הפחתה זו הגיעה בניגוד לכל תחזית או ציפייה של מומחים כלכליים ולכן, המדיניות הנכונה ביותר תהיה כעת לעקוב מקרוב ולהתבונן בצעדים שיינקטו בהמשך.

באופן טבעי, תשומת לב משמעותית מופנית בהקשר זה לתחום הנדל"ן, במיוחד בירושלים. לדינמיקה של הריביות יש השפעה ניכרת על שווקי הדיור. שיעורי ריבית נמוכים יותר מעוררים בדרך כלל ביקוש לנדל"ן, מה שהופך את הבעלות על נכסים לנגישה יותר. בירושלים, שבה ערכי הנכסים 'שומרים על עצמם' באופן רציף, המשך ירידת הריבית עשויה לטמון בחובה השפעות נרחבות. הפחתת הריבית, על אף שהיא מהווה איתות חיובי, לא תתורגם מידית לשינויים במחירי הדירות. לשוק הנדל"ן בירושלים יש דינמיקה ייחודית, המושפעת מגורמים המתפרשים מעבר לריביות. 

בסופו של דבר, ראוי שננקוט במשנה זהירות. על אף שירידה בריבית מעוררת בדרך כלל אופטימיות בשוק הנכסים, נדרש ניתוח מעמיק ורב היבטים.