כל מה שחייבים לדעת על עורך דין מקרקעין בעסקת נדל״ן

עבודתו של עורך דין מקרקעין מתמקדת בעסקאות נדל"ן, מיסוי ודיני מקרקעין. מאמר זה, יפרט את כישוריו השונים וכיצד הם באים לידי ביטוי בעת רכישה או השכרה של דירה ובמסגרת תוכנית התחדשות עירונית. 

תפקידיו של עורך דין מקרקעין 

עורך דין מקרקעין נחשב לאחד מאנשי המקצוע העסוקים ביותר. תחום המקרקעין הוא תחום משפטי רחב, מורכב ומגוון המצריך ידע מקצועי רב. בבסיסם של דיני המקרקעין, עומד חוק המקרקעין התשכ"ט-1969, המגדיר מקרקעין בתור "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה: חיבור של קבע או חיבור זמני". לפיכך, עסקת מקרקעין – פרטית או עסקית, כוללת העברת זכויות קניין על הקרקע עצמה ו\או בכל חלק שבנוי ו\או מחובר אליה, כגון דירה. בנוסף, דיני מקרקעין מגדירים מהו בית משותף.

כמו כן, עסקאות מקרקעין אומנם נפוצות אך נחשבות למורכבות ומסובכות. לכן, מעורבות עורך דין בתהליך היא קריטית. הידע המקצועי שלו, מאפשר לו להעניק ייעוץ והכוונה מדויקים לקבוצות רכישה ופרטיים כאחד, במטרה להוזיל עלויות, להפחית תשלומי מיסים ובמקביל לערוך חוזה מקרקעין הוגן אשר מגן עליכם (הלקוח), מביא בחשבון את כל התרחישים האפשריים ומסכל כל אפשרות לכישלון העסקה. 

בנוסף, עורך דין מקרקעין מתמחה בנכסים המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל, כולל עסקאות פיצול, החלטות ונהלים שונים, רישומי קרקעות ועוד. לבסוף, עורך הדין מטפל בכל הקשור להליכים משפטיים, ועדות, תהליכי גישור ובירור, סכסוכים במקרקעין ועוד. 

כיצד לבחור נכון עורך דין מקרקעין?

בימים שבהם השוק מוצף בעורכי דין רבים הטוענים להיות המובילים בתחומם, יש להשקיע את מרב המאמצים בבחירת עורך דין מקרקעין נכון. כדאי להיעזר בניסיונם של אחרים, לחפש אחר המלצות, ביקורות ודירוגים של עורכי דין מהתחום או להיוועץ עם קרובים אשר התנסו בשירות זה.

לאחר שמצאתם מספר עורכי דין בתחום, יש לבחון האם ניסיונם רלוונטי למקרה המדובר. מומלץ למקד את החיפושים באזור המגורים הגיאוגרפי, כדי להקל על ההתנהלות הלוגיסטית. חיפוש ממוקד אחר עורך דין מקרקעין בירושלים או עורך דין מקרקעין ברחביה למשל, יניבו תוצאות מדויקות מאשר חיפוש כללי. 

רכישת דירה בראש שקט

אחת העסקאות הנפוצות ביותר בתחום הנדל"ן הפרטי היא רכישה או מכירת נכס. מדובר בעסקה החשובה ביותר בחייו של אדם אשר אינו משקיע באופן קבוע בנדל"ן. בשל סכומי העתק והמעורבות הרגשית, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין לכל אורך התהליך. תפקידו לדאוג שהכול יתנהל על מי מנוחות, באופן מקצועי ולטובת לקוחותיו. 

לפניכם מספר סיבות שבגינן מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין:

• חוזה מוקפד – כדי להימנע מטעויות, או סעיפים אשר עלולים להזיק לכם או לגרום לעיכובים או להוצאות נוספות ומיותרות, עליו לוודא היטב כי החוזה "נקי מטעויות" והוא אכן משרת את האינטרסים שלכם נאמנה.

• שייכות הנכס – הן במסגרת תהליך מכירה והן במסגרת רכישת נכס, תפקידו של עורך הדין הוא לברר היטב מיהו הגורם העומד מאחורי הנכס ומהן זכויותיו. זהו צעד חשוב אשר מטרתו להבטיח כי המוכר הוא אכן הבעלים הבלעדי של הנכס, ובנוסף, האם קיימות מגבלות שונות על הנכס כגון זכות קדימה לרכישה, הערת אזהרה וכדומה. 

• מיסוי – רשויות המס בישראל אינן פוסחות על איש, ומטילות מיסים שונים במסגרת תהליכי רכישה ומכירת נכסים. עורך הדין המלווה את העסקה, ידאג לייצג אתכם (לקוחותיו) מול רשויות המס ולפעול להטיית הכף לטובתם בהתחשב בתקציב, בתחזיות עתידיות ועוד. 

• ניצול לרעה – זכרו כי כדי להימנע ממצבים של ניצול לרעה של חוסר הידיעה שלכם בתחומים מסוימים מומלץ תמיד לרכוש דירה מקבלן אך ורק בליווי של עורך דין מקרקעין, שכן רכישת דירה מקבלן היא תהליך לא פשוט, משום שקיים פער בין הרוכש – אדם פרטי אשר לרוב מדובר בעסקת הנדל"ן הראשונה שלו, ובין המוכר – הקבלן, העוסק במכירת נכסים באופן קבוע. מטרתו של עורך דין מקרקעין היא להגן על זכויותיכם, לצמצם את פער הידע ולהפוך את העסקה למשתלמת ככל הניתן. 

• ערבות - תפקיד נוסף של עורך הדין, הוא לטפל בנושא הערבות. אומנם זה נכון כי הקבלן מחויב להעמיד ערבות לטובת הרוכש, אך בפועל נשמעים סיפורים על קבלנים אשר לא עמדו בהתחייבותם. עורך הדין יוודא כי הקבלן מבצע את חלקו ואף בוחר עבור הרוכש את סוג הערבות המדויקת לצרכיו. על עורך דין מקרקעין להשקיע את מרב המאמצים בשלב זה, שכן אם הקבלן פושט רגל חלילה, אתם (הלקוח) עלולים להישאר בידיים ריקות. 

דירה להשכרה

זוהי עסקת המקרקעין הנפוצה ביותר כיום ובדרך כלל ניתן לבצעה ללא סיוע מעורך דין. עם זאת, מומלץ לחתום על חוזה השכירות רק לאחר התייעצות עם עורך דין מקרקעין המתמחה בכך. במסגרת הסכם שכירות, בעל הדירה והשוכר גם יחד עומדים בפני סיכון, שהרי המשכיר מקנה לאדם אחר שאינו מכיר זכות להשתמש בנכס שלו, ואילו השוכר עומד לשלם ממיטב כספו בכל חודש על נכס שאינו בבעלותו החייב לעמוד בציפיותיו. חוזה שכירות דרקוני ולא ברור עלול להוביל למשברים בהמשך. תפקידו של עורך הדין הוא לוודא כי החוזה מגן על הצד שאותו הוא מייצג וכי שני הצדדים מודעים לחובותיהם וזכויותיהם.  

כיצד מחושב שכר הטרחה של עורך דין נדל"ן?

שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין בגין עסקאות מכירה או רכישה, עומד לרוב על 0.5% משווי הנכס, פלוס מע"מ. במקרים אחדים שכר הטרחה משתנה כתלות בשווי הנכס. למשל, אם שווי הנכס גבוה במיוחד, שכר הטרחה יופחת ולהיפך. בנוסף, שכר הטרחה משתנה לפי מורכבות העסקה. 

עבור עסקאות אחרות, שכר הטרחה נקבע ללא תלות בשווי הנכס. למשל במקרים של ייצוג תיקי העברה ללא תמורה של נכס, או רישום זכויות ירושה. במסגרת ליווי יזמים בהתחדשות עירונית, שכר הטרחה של עורך דין נדל"ן עומד לרוב על 1.5% משווי המכר של הנכסים, פלוס מע"מ. 

לא חותמים על עסקה ללא עורך דין

מכיוון שמדובר בעסקאות מורכבות אשר להן ערך של ממש עבור שני הצדדים, שירותיו של עורך דין מקרקעין הם אקוטיים, בעיקר כאשר המטרה היא להפחית את הסיכון ככל האפשר. כך, בין אם מדובר על רכישה ובין אם מדובר על השכרת דירה, פרויקטים של התחדשות עירונית, קבוצות רכישה ועוד, אין לוותר על ליווי עורך דין. 

לסיכום, המסקנה המתבקשת היא שאין להתקדם וכמובן לא לחתום על עסקת מקרקעין ללא ליווי צמוד של עורך דין נדל"ן מומחה למקרקעין, המתמחה בתקנות והחוקים המשפיעים על עסקאות אלו ובקיא גם בפרטים הקטנים ביותר. עורך דין שביכולתו לייצג חברות ופרטיים, בעלי דירות וקונים פוטנציאליים ולהעניק להם ייעוץ והכוונה במגוון תיקים מעולם הנדל"ן. 

אנו בקבוצת אבירי הנדל״ן עומדים בקשר עם מגוון רחב של משרדי עורכי דין ירושלמים אשר לקחו חלק לאורך השנים בעסקאות נדל״ן שבוצעו בהצלחה ע״י סוכני הנדל״ן במשרד.

 
גבריאל יושיע – יועץ נדל״ן

בוגר תואר ראשון במשפטים (LL.B).
בעל ותק וניסיון של למעלה מ-10 שנים בשוק הנדל״ן בירושלים.
054-5578053